En Floride, comme partout aux États-Unis, les acheteurs ont habituellement 10 jours après avoir signé l’offre d’achat pour faire inspecter la propriété. Le travail du spécialiste doit être exhaustif, car la personne qui achète un condo sur la base d’une inspection satisfaisante pourra très difficilement, par la suite, invoquer des vices cachés pour obtenir un dédommagement.

«Cette norme de 10 jours n’est pas obligatoire et elle est de plus en plus flexible. Des vendeurs désireux de céder leur propriété peuvent accepter un délai de 20 jours, par exemple. C’est rendu négociable», dit Pauline Grenier, agente immobilière à la firme Coldwell Banker All Nations Realty.

Par ailleurs, les coûts liés à la transaction sont plus élevés qu’au Québec. Outre les frais requis pour enregistrer l’achat, vous devez faire examiner les titres et produire des documents spécifiques. Facture: 500 $ US et plus. Certains comtés vous obligent à souscrire une assurance titre qui peut coûter plus de 800 $ US pour une vente de 150 000 $ US.

Au moins, vous aurez un répit pour ce qui est de la «taxe de bienvenue». En Floride, ce sont les vendeurs qui paient les droits de mutation immobilière. Une taxe «d’au revoir», en quelque sorte, facturée à raison de 7 $ US par 1 000 $ US du prix de vente, à régler séance tenante au moment de la transaction.

Pour ce qui est du financement de l’achat, vous ne devriez pas avoir de problème à trouver un prêteur. En effet, les caisses Desjardins, la Banque Nationale, la Banque Royale et la Banque Scotia ont des succursales en Floride. Elles consentent des prêts en contrepartie d’une mise de fonds de 20 % à 25 % et de la prise en garantie de la propriété.

Si les institutions financières exigent des acomptes si élevés, c’est qu’il n’y a pas d’équivalent américain de notre Société canadienne d’hypothèques et de logement pour garantir les prêts.

Le fisc au pays de l’oncle Sam
Avant de devenir propriétaire foncier aux États-Unis, vous auriez intérêt à consulter un fiscaliste rompu à la législation américaine. Si vous vendez à profit votre maison ou votre condo, allez-vous payer de l’impôt sur le gain en capital au Canada, aux États-Unis ou aux deux endroits?

Réponse: aux deux endroits. L’impôt américain sur le gain en capital est de 15 %. Un gain de 100 000 $ US, par exemple, sera assorti d’une facture fiscale de 15 000 $ US. Toutefois, un crédit d’impôt dégressif (qui diminue à mesure que le revenu augmente) peut réduire cet impôt. Au Canada, vous serez tenu d’inclure le gain en capital réalisé aux États-Unis dans votre déclaration de revenus. Mais afin d’éviter la double imposition, vous pourrez réclamer un crédit pour impôt étranger équivalant au montant d’impôt payé aux États-Unis. «L’un dans l’autre, la facture fiscale totale sera du même montant que ce qui est dû au Canada.

La différence, c’est que vous devrez faire deux chèques: un au fisc canadien, l’autre au gouvernement des États-Unis», explique Sylvain Chartier, directeur de la planification fiscale à Planification financière Banque Nationale.

Toutefois, ces considérations pourraient être vaines au Canada si vous désignez votre propriété floridienne comme votre résidence principale. En effet, c’est permis de le faire. Le bulletin d’interprétation IT-120R6 de l’Agence du revenu du Canada précise: «Un bien situé à l’extérieur du Canada peut [É] être admissible à titre de résidence principale d’un contribuable.» Si vous décidez de vendre votre maison ou votre condo, vous pourrez vous prévaloir de l’exonération d’impôt sur le gain en capital au Canada.
Notez que pour les transactions de plus de 300 000 $ US, l’avocat ou l’agent de titres retiendra 10 % du produit de la vente. On veut ainsi s’assurer que le vendeur paiera son dû au fisc. Il récupérera la retenue lorsqu’il produira sa déclaration de revenus américaine.

À propos de fisc, sachez qu’il existe des impôts successoraux aux États-Unis, contrairement au Québec. Cette taxe varie de 18 % à 45 % de la valeur marchande de la propriété. À votre décès, si votre maison floridienne vaut 200 000 $ US, par exemple, votre succession pourrait «hériter» d’une facture d’impôt de 54 800 $ US!
Mais vous n’avez pas vraiment à vous inquiéter: une convention conclue entre le Canada, le Québec et les États-Unis amoindrissent ce choc fiscal. Des crédits et des exemptions font en sorte qu’un Canadien qui possède une succession dont la valeur mondiale ne dépasse pas deux millions de dollars américains (en 2008) n’a pas d’impôts successoraux à payer au pays de l’oncle Sam. «Le plafond pour 2009 sera de 3,5 millions de dollars.

Pour 2010, aucuns droits de succession ne seront réclamés. Mais à compter de 2011, il règne une incertitude à ce sujet, car le Congrès n’a pas encore décidé ce qui se passera», explique Sylvain Chartier.

Saviez-vous que vous pourriez avoir à verser 10 % de la valeur d’acquisition de votre condo au gouvernement américain?
Lors de l’acquisition du condo, l’acheteur doit s’informer du statut du vendeur. En effet, si le vendeur est un résident canadien, le notaire doit effectuer une retenue à la source de 10 % du prix d’achat. Cette retenue à la source doit être remise au gouvernement américain dans les 20 jours suivant l’achat.

Mais si le coût de la transaction est de moins de 300 000 $ (en dollars américains) et que l’acheteur atteste que le bien sera sa résidence principale, ce dernier est exempté de la retenue à la source.

Que se passe-t-il à la vente? Doit-on déclarer le gain en capital au Canada, aux États- Unis ou dans les deux pays?
Lors de la vente de son condo, le résident canadien sera assujetti à la même retenue de 10 % du prix de vente mentionnée précédemment. Encore une fois, l’exemption relative à l’exemption d’une résidence principale de moins de 300 000 $ s’applique.

Qu’il y ait eu retenue ou non, le résident canadien doit produire une déclaration de revenus fédérale américaine pour déclarer son gain en capital. Ce gain est imposable au taux fixe de 15 % sur la totalité du gain (et non la moitié). Aucun impôt n’est prélevé par l’état de la Floride. Évidemment, l’impôt prélevé à la source lors de la vente, s’il y a lieu, sera réduit du montant à remettre aux autorités américaines.

Au Canada
Le résident québécois doit déclarer son gain en capital au Canada et au Québec. La moitiédu gain en capital est imposable ici. Le résident québécois aura normalement droit, dans sa déclaration canadienne ou québécoise, à un crédit pour impôt étranger égal à l’impôt chargé aux États-Unis.

Finalement, bien qu’il s’agisse d’un immeuble situé à l’extérieur du Canada, le résident canadien peut désigner celui-ci comme résidence principale pour éviter de payer l’impôt à la vente. Par contre, s’il possède une autre résidence au Canada, des calculs doivent être faits pour s’assurer de la meilleure désignation possible, étant donné qu’on ne peut désigner qu’un seul bien par couple par année, comme résidence principale. De plus, une telle désignation aura un impact sur le crédit pour impôt étranger que le résident peut réclamer.

Que se passe-t-il si vous louez votre condo?
Si le résident canadien loue son condo, les locataires doivent retenir à la source 30 % du loyer payé et remettre cette somme à l’agence de revenu du Canada dans le mois suivant sa perception. Par contre, le propriétaire peut choisir d’être imposé sur son revenu net.

Avec un tel choix valide, le locataire n’a pas à effectuer de retenue. Ces revenus nets de location sont également imposables au Canada et au Québec et l’impôt payé aux États-Unis donne généralement droit à un crédit pour impôt étranger dans la déclaration canadienne ou québécoise.

Enfin, aux fins fiscales américaines, un particulier pourrait être considéré résident américain et assujetti à l’impôt sur ses revenus de toutes provenances, s’il respecte certains critères relatifs à la durée de séjour dans ce pays. Il est donc fortement recommandé de consulter un fiscaliste ou un professionnel qui connaît bien les règles applicables dans de telles situations.

Retraités migrateurs (snowbirds )
Les retraités canadiens qui désirent passer l'hiver sous des cieux plus cléments peuvent le faire pour une période maximale de six mois. S'ils désirent rester plus longtemps, ils peuvent présenter une demande de prolongation du séjour auprès des services de citoyenneté et d'immigration (Citizenship and Immigration Services, site en anglais seulement) une fois qu'ils sont arrivés aux États-Unis, mais avant que ne se termine leur séjour autorisé. On pourrait leur demander de démontrer qu’ils ont l’intention de rester aux États-Unis de façon temporaire.

Casier judiciaire
Si vous avez un casier judiciaire, vous n'aurez probablement pas le droit d'entrer aux États-Unis, quelles que soient la nature du délit et la date à laquelle il remonte. Vous pourriez également avoir des difficultés si vous faites escale dans un aéroport américain. En vertu des lois américaines, un pardon accordé au Canada n'est pas reconnu aux fins de l'entrée aux États-Unis. Si vous avez été condamné par un tribunal criminel, vous devez communiquer, assez longtemps avant votre départ pour les États-Unis, avec l'un des points d'entrée des services de citoyenneté et d'immigration (Citizenship and Immigration Services [USCIS], en anglais seulement) par téléphone, ou avec l'ambassade des États-Unis d'Amérique ou un de ses consulats. Si vous êtes interdit de séjour aux États-Unis, vous pouvez demander une dispense. Il vous faudra alors remplir le formulaire I-192, Advance Permission to Enter the United States as a Non-Immigrant.

Des frais sont exigés pour le traitement de la demande, qui peut prendre plusieurs mois. Vous pouvez vous procurer une demande de dispense à n'importe quel point d'entrée aux États-Unis, à un bureau de précontrôle au Canada, à l'ambassade des États-Unis à Ottawa ou à l'un des consulats des États-Unis au Canada. Une liste des points d’entrée qui acceptent la soumission de demande de dispense ainsi qu’un lien menant au formulaire de demande sont disponibles au :

http://www.cbp.gov/xp/cgov/travel/id_visa/indamiss_can_info.xml

Travailler aux États-Unis
Les Canadiens qui déménagent pour occuper un emploi aux États-Unis devraient communiquer avec les organismes canadiens et américains concernés afin d'obtenir tous les renseignements nécessaires concernant leur droit à des prestations sociales, y compris à des prestations de retraite, dans l'État où ils travailleront et de déterminer s'ils peuvent continuer à participer à des régimes de pension ou s'ils peuvent toujours réclamer d'autres prestations sociales au Canada.

La plupart des voyageurs par affaires canadiens peuvent demander l’admission directement à un point d’entrée aux États-Unis sans avoir obtenu un visa de nonimmigrant au préalable. Toutefois, les voyageurs qui entrent aux États-Unis dans certaines catégories d’affaires doivent présenter des documents spécifiques afin de confirmer leur éligibilité à l’admission. Prière de consulter l’ambassade des États-Unis à
Ottawa pour des renseignements plus détaillés.

Cas spéciaux (y compris au sujet du VIH ou sida)
Les personnes chez qui un médecin qualifié a diagnostiqué le VIH ou le sida doivent se procurer une dispense d’inadmissibilité avant de pouvoir voyager aux États-Unis. Veuillez communiquer avec le bureau le plus près de chez vous de Douanes et protection des frontières pour obtenir de l’information sur la demande de dispense. Si votre situation est inhabituelle en ce qui concerne l’entrée aux États-Unis, vous devez vous adresser aux autorités américaines pour obtenir des renseignements officiels tout juste avant votre départ. Pour en savoir plus à ce sujet, veuillez consulter le site Web de l’ambassade des États-Unis ou celui de Douanes et protection des frontières (en anglais seulement.

Assurances
S'il n'y a plus de traces des ouragans Katrina (2005), Wilma (2005) et Jeanne (2004) sur les infrastructures de la Floride, leur empreinte est toujours perceptible sur le coût des polices d'assurance habitation. Dans certains secteurs, les primes ont augmenté de 200 ou 300 % ! Des compagnies d'assurance se sont retirées complètement de certaines régions, et des résidents privés de couverture ont dû se tourner en dernier recours vers la compagnie d'assurance mise en place par l'État. Les hausses se répercutent également sur les charges de copropriété, puisque les associations de propriétaires doivent assurer les immeubles. Beaucoup d'acheteurs ne pensent pas aux taxes, aux assurances et aux frais de copropriété .Ceux qui rêvent d`acheter en Floride devront considérer tous ces éléments dans leur décision, afin de se fixer un budget réaliste y compris les droits successoraux, impositions, frais de condo et autres.

Advenant une hypothèque
Il y a trois catégories de frais d'achat
De un, tous les frais liés à la banque: étude de dossier, évaluation de la propriété, évaluation du dossier de crédit de l'acheteur, obtention d'un certificat déterminant si la maison est située en terrain inondable, etc.

De deux, les frais juridiques, principalement la recherche de titres (un peu ce que fait le notaire au Canada) et l'assurance titres, qui garantit le travail en cas de poursuite. De trois, la taxe sur l'hypothèque. La plupart des prêts en Floride sont assujettis à une taxe. Pour une hypothèque, il faut débourser 55 cents par tranche de 100$US pour acheter un «timbre». Pour un prêt personnel, le timbre coûte 35 cents par tranche de 100$US, indique Philippe Miot, de NatBank. Ainsi, la taxe s'élève à 880$US pour une hypothèque de 160 000$US. Prix de consolation: il n'y a pas de droits de mutation en Floride.

Pour éviter ces frais, certains Canadiens préfèrent hypothéquer leur résidence principale au Canada et financer leur achat aux États-Unis.

Depuis quelques années, les taux d'intérêt étaient plus avantageux au Canada: environ 1,25% de moins sur une hypothèque de cinq ans, évalue Alain Forget, directeur des services transfrontaliers de RBC Centura. Mais cet écart s'est résorbé. Toutefois, ce choix a une implication majeure: l'acheteur qui opte pour une hypothèque en sol canadien doit convertir tout son argent en dollars américains au moment de l'achat, tandis que celui qui contracte une hypothèque aux États-Unis peut convertir ses dollars canadiens graduellement, au fil des paiements. Autrement dit, son taux de change n'est pas figé dans le temps.

D'autres «petites» surprises s'ajoutent pour les acheteurs de construction neuve. Les promoteurs ont le droit de demander de 1,5% à 1,75% de plus que le prix fixé au départ. Une autre dépense qui s'ajoute à la fermeture de la transaction. Autre détail: «Les chèques postdatés, ça n'existe pas en Floride!» dit Mme Cyr. Si vous faites l'erreur de signer des chèques postdatés pour régler vos charges de copropriété de l'année à venir, l'association des copropriétaires les encaissera d'un seul coup, prévient-elle. Une dépense dont on peut se passer...

Et puis une maison, c'est trop d'entretien
Avec un condo, fini le marteau! Il est fortement recommander de faire une offre d`achat pour garantir la prise de possession. Cependant Vous devrez vous rendre sur place pour examiner les lieux et finaliser les documents car il peut arriver que les photos ne décèlent pas tous les défauts et que le complexe soit situe dans un endroit peu fréquenté ou a risque pour des activités sportives, culturels ou autres.

Pour un édifice réservé aux personnes de 55 ans et plus
Ce genre de restrictions est très fréquent en Floride. Et pas de tricherie: les associations de propriétaires sont sévères. Avant la transaction, elles rencontrent les acheteurs potentiels et scrutent leur dossier de crédit, question de s'assurer qu'ils acquitteront les charges de copropriété.

Il faudra tenir compte des évaluations ( assessments).C'est au vendeur de payer toutes les factures relatives aux dégâts qui ont déjà eu lieu. Des propriétaires submergés par la hausse des dépenses Les dépenses liées à l'entretien d'une maison en Floride sont loin d'être coulées dans le béton. Impôt foncier, assurances, charges de copropriété D'une année à l'autre, la facture totale peut varier du simple au double. L'essor fulgurant du marché immobilier, durant la première moitié des années 2000, a fait exploser la valeur des maisons. Les Américains sont à l'abri des hausses subites de l'impôt foncier sur leur résidence principale. Mais ce n'est pas le cas pour les propriétaires de résidences secondaires, qu'ils soient Américains ou étrangers.

Tous ont écopé d'énormes hausses. Ce n'est pas tout. L'année 2005 a été difficile. Deux ouragans dévastateurs, Katrina et Wilma, ont causé des dégâts majeurs. Il s'en est suivi de nombreux assessments, des factures ponctuelles que les copropriétaires doivent se partager pour refaire le toit, couper des arbres, repeindre.

Nombreux sont ceux qui ont dû allonger des milliers de dollars Mais peu importe, les compagnies d'assurances, échaudée, ont décidé de réduire leur risques en Floride. L'année suivante, elles peuvent carrément refusé d'assurer l'immeuble «Les copropriétaires ont été obligés de soumissionner ce qui peut doubler les frais de copropriétés.

Toutefois, les filiales des banques canadiennes en sol américain n'ont pas trempé dans ces produits hypothécaires. Généralement, elles exigent au moins 20% de mise de fonds. De toute façon, les Canadiens qui achètent une résidence secondaire en Floride sont souvent plus à l'aise. «Beaucoup paient comptant et on ne les voit jamais», dit Rosaline Cyr, présidente de NatBank, la filiale de la Banque Nationale en Floride.
Ceux qui contractent une hypothèque versent une mise de fonds de 40% en moyenne. On est loin des hypothèques à risque (subprime) qui permettaient d'emprunter jusqu'à 100% de la valeur de la maison et même plus.

Ce qui est important de retenir
Une police d'assurance de titres pour assurer qu'il n'y a aucun nuage (problèmes) sur le titre.

Une vérification (survey) pour assurer qu'il n'y a aucune issue avec les frontières de la propriété.

Une recherche non enregistrée de privilège pour assurer qu'il n'y a aucune violation de ville sur la propriété.

Une inspection pour assurer qu'il n'y a aucun défaut avec la propriété.

Une évaluation à assurer de la valeur de la propriété.

Assurance de risque pour assurer la propriété en cas de périls.

Une hypothèque (si nécessaire) pour fixer le financement de la propriété.

Une recherche d'impôts pour assurer qu'il n'y a non après des impôts immobiliers dus sur la propriété.

Si vous achetez un condominium, vous devrez obtenir les articles suivants: Une lettre d'effet d'estoppel de l'association de condominium pour assurer que le vendeur n'en doit pas après l'entretien ou les évaluations. Une lettre d'approbation de condominium de l'association de condominium pour assurer qu'on vous permettra d'acheter l'unité.
Si vous achetez une maison dans un développement prévu d'unité (PUD), vous devrez obtenir les articles suivants: Une lettre d'effet d'estoppel de l'association de propriétaires d'une maison pour assurer que le vendeur n'en doit pas après l'entretien ou les évaluations. Une lettre d'approbation d'association de propriétaires d'une maison de l'association (dans certains cas).

Pour terminer, un condo en Floride peut changer votre vie pour le mieux et assurer une retraite passionnante et souhaitable par plusieurs. Cependant il peut aussi être un calvaire pour ceux ou celles qui n`auront pas étés bien consulter et diriger aux bons endroits.

Ce que vous devez retenir actuellement sur la situation au États-Unis Crédit de taxes pour Acheter des Maisons saisi par les banques ou faillite.

(Pour Citoyen Américain seulement)
Le Président Bush a signé une entente pour le Département de Logement Fédérale.
Profiter aux Acheteurs Américains de premières maisons, le formulaire : HR3221, Le Logement et L'Acte de Rétablissement Économique de 2008 Le gouvernement fédéral a passé une nouvelle loi qui rendra capable aux acheteurs de première maison de profiter d'un énorme $7.500 de crédit d'impôt quand ils achètent une maison.

Ce nouveau programme a été créé comme une façon pour aider les nouveaux acheteurs de maison à agir rapidement au lieu d'attendre. L'objectif du gouvernement fédéral est d'augmenter les ventes de maisons dans l'économie avec beaucoup de nouveaux acheteurs de maison profitant de ce crédit d'impôt. Actuellement, les inventaires de logement autour du pays sont aux maximum et le Gouvernement veut faire baisser ces niveaux aux niveaux normaux pour aider stabilise leur économie.

Ceci est une solution intelligente pour trouver des acheteurs pour agir maintenant, au lieu de l'attendre. Le fait est que les taux d'intérêt sont très attrayants maintenant et la seule chose qui cause des gens d’attendre d'acheter, est qu'ils pensent qu'ils peuvent obtenir de bonnes affaires dans le milieu immobilier.. La vérité est que dans la plupart des occasions sont actuellement en vérification par le milieu financier et le marché sera transférer à un marché d'acheteurs agressif dans les prochains mois. Les taux monteront bientôt, donc c'est le meilleur temps de profiter des taux plus bas et un avantage fiscal énorme du Gouvernement. Beaucoup d`acheteurs de premières maison peuvent rêver d'une occasion comme celle-ci Imaginer :

Vous trouvez la maison que vous voulez et obtenez du vendeur de défrayer votre coût de fermeture, seulement devoir mettre 3-5% comme un apport personnel et obtientez $7.500 dollars de retour dans vos impôts.

Références
Afin de connaître vos droits et vos obligations en tant que propriétaire foncier en Floride, consultez le Guide to Florida Law. Bien que ce document soit en anglais, il est rédigé en termes simples.
http://www.lebelage.ca/argent_et_droits/consommation_et_habitation/acheter_une_propriete_en_
floride-complet.php
http://www.condo-southflorida.com/pagefranc.htm
http://www.weblocator.com/attorney/fl/law/resreal.html (site anglais seulement)
http://www.lesaffaires.com/article/0/finances--immobilier/2008-02-29/472920/un-condo-enfloride-
attention-a-la-fiscalite.fr.html
http://www.voyage.gc.ca/countries_pays/report_rapport-fra.asp?id=308000
http://www.uscis.gov/portal/site/uscis/menuitem.5af9bb95919f35e66f614176543f6d1a/?
vgnextoid=1ade96981298d010VgnVCM10000048f3d6a1RCRD&vgnextchannel=48819c7755cb
9010VgnVCM10000045f3d6a1RCRD
http://montoit.cyberpresse.ca/habitation/articles/6543-Acheter-en-Floride-suivez-le-guide-.html
Au plaisir de vous servir.
Robert Petrucci, consultant
514- 298 -0859